未登記家屋も相続登記義務化の対象となるのか
2024年（令和6年）4月1日から相続登記の義務化が始まりましたが、相続した不動産に未登記家屋が含まれていた場合、義務化に基づき建物の登記が必要でしょうか。
どういった対応が必要か説明したいと思います。
未登記家屋とは
建物を新築したとき、法務局に家の情報や持ち主の情報（所有者）を記録するために登記しますが、その情報の記録をしていない建物があり「未登記家屋」と呼ばれています。
新築するときにローンを組む場合は抵当権が設定されるので登記必須となりますが、特に銀行からの借入などがなければ、登記しないままとなっていることも珍しくありません。
登記されている家とはどういったものかまずは説明したいと思います。
建物を登記する際、次の２つの情報を登記します。
１．【表題部】の登記
建物の構造や床面積等、家のことについて登記される部分です。
この部分を登記すると、家屋番号といって建物を特定するための番号が付きます。
表題部の登記をするには現地に出向いて不動産を調査する必要がありますので「土地家屋調査士」が登記します。（司法書士は登記申請できません。）
２．【権利部】の登記
表題部で登記された建物の持ち主が誰であるのか、所有者を登記する部分となり、司法書士が登記できる部分となります。
２種類の未登記家屋
相続した建物が未登記だった場合、次のどちらに該当するかによって必要な登記手続が異なります。
【表題部】だけ登記されている
１つは【表題部】だけ登記されているもの（権利部が未登記）です。
建物の情報は登記されているが、所有者が登記されていない状態の建物です。
相続が発生した場合
表題部のみ登記されている建物に相続が発生した場合、建物の情報は登記されているので、相続した人（所有者）を登記する場合は、土地の相続登記などがあれば建物の登記も一緒に進めることが可能です。
【表題部】も登記されていない
２つ目は【表題部】も登記されていない（記録が一切ない）建物です。
建物の情報も所有者も登記されていない状態なので、何も記録がない不動産ということになります。
固定資産税は課税されているので、納税通知書に建物が記載されているけれど、家屋番号が空欄であればこちらのタイプの未登記家屋ということになります。
相続が発生した場合
表題部も権利も何も登記されていない建物に相続が発生した場合、そもそも法務局で何も登記されていない（記録がない）ので、相続登記の手続きができません。
相続した人（所有者）を登記する場合にはまずは家の情報（表題部）の登記から行う必要があります。
【表題部】の登記は土地家屋調査士が行うこととなり最低でも１０万円の費用がかかります。
築年数が経過しており解体する予定という場合は急いで登記しない方も多い印象です。その場合は固定資産税を納めている自治体に対して「未登記家屋所有者変更届」を提出する手続きを行います。
未登記家屋の相続登記義務化の影響について
相続登記義務化に基づいて、相続発生後３年以内に登記することが義務付けられましたが、そもそも登記されていない建物についても同様なのでしょうか。
実は相続登記義務化が始まる前から別の法律が存在しており、その内容は以下のとおりとなっています。
- 建物を取得したときから１ヶ月以内に表題登記（表題部の登記）をしなければならない。
- 未登記家屋の登記申請を劣って未登記のままにしている者には10万円以下の過料に処する。
そのため、今回の相続登記義務化の法律が適用されるということではなく、そもそも登記することが義務付けられているということになります。
建物の登記は前から義務だった！
そうなると相続が発生した築年数が経過した建物に対して費用をかけて表題登記をする必要があるのか？ということになるのですが、高い費用をかけてまでと考える方が多く、固定資産税を納めている役所に「変更届」を提出して終わっている方が多いようです。
相続登記義務化の目的
もともと建物を取得したら登記することは義務となっていますが、更に相続登記が義務化され、所有者不明の不動産を減らすことが目的となっています。
今後、登記されていない所有者不明な建物に対しての過料を今後は厳しく管理するということがあるかもしれません。
未登記家屋を相続したら
未登記家屋を相続した場合に表題登記から行う必要があるかは、法律上の観点からは「必要である」という回答になってしまいます。そのため最終的には相続された方の判断に委ねられるということになります。
未登記家屋は売却できるの？
未登記家屋を相続したけど、売却することは可能でしょうか。
現実には未登記家屋のまま売買することは可能ですが、不動産業者から未登記家屋のままでは売買できないと言われることがあります。
その場合は登記を終えてから売買手続きをするという流れになりますので、未登記家屋の売却をお考えの場合は、まずは不動産業者に相談するとよいでしょう。
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東京国際司法書士事務所 代表司法書士 鈴木敏弘が監修
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