最後の住所と登記簿上の住所が違う場合の対処方法
相続が発生して、いざ相続登記（相続による不動産の名義変更）の手続きを進めようとしていたところ、法務局に登録されている登記簿上の住所が、亡くなった時の住所（最後の住所）と違う、ということはよくあります。
不動産の所有者が生きている場合、登記簿上の情報に変更があれば速やかに変更登記をしなければなりませんが、所有者が亡くなった場合はわざわざ、亡くなった時の住所に変更する必要はありません。
ただし、登記簿上記載されている住所が、亡くなった時の住所と異なる場合には、本当にその不動産の所有者であったのか、本当に同一人物なのか、証明をする必要が生じます。
住民票（除票）や戸籍の附票（改製原附票含む）を確認して、一つ前の住所等で、登記簿上記載されている住所と同じものがあれば、そちらを添付書類として提出すれば、登記手続きは問題なく進めることができますが、住民票（除票）や戸籍の附票に登記簿上に記載されている住所の記載がなければ、以下のとおり、順を追って手続きを進めていく必要があります。
※不動産の所有者となる被相続人が亡くなって５年を経過すると、保存期間が過ぎたとして役所側で情報が削除され、住民票（除票）や戸籍の附票の取得ができなくなる場合があります。
そのようなケースでも、以下のような作業が発生します。
- 1被相続人の戸籍（本籍地）を確認する一昔前は、登記をする際、本籍地を住所として登記していた時期がありました。そのため、所有者となる被相続人の出生から死亡までの全戸籍において本籍地を確認し、登記簿上の住所と合致しないかを見ます。
合致する本籍地の記載がある戸籍があれば、その戸籍をもって、不動産の所有者で間違いないことを証明できます。
- 2登記簿上の住所を管轄する役所に、不在籍証明書・不在住証明書の請求をする
被相続人の住民票（除票）、戸籍附票（改製原附票）、戸籍謄本を取得し確認しても、登記簿上の住所に合致する記載が一切見当たらない場合、「その住所および本籍地に、該当人物はいない」ことを証明するため、登記簿上記載された住所を管轄する役所に、「不在籍証明書」および「不在住証明書」の発行をしてもらいます。
“この本籍地にも住所にも、●●（被相続人）という人物はいない”ということを確認するための証明書で、いないことの証明・・・何の証明なのかよくわからないのですが、法務局の手続きは厳格なものになるので、“登記簿に記載されている住所に、同姓同名の別人がいるかもしれない”、という推測を否定する材料として、この不在籍証明書、不在住証明書の取得が原則必要になります。
なお、被相続人が死亡して５年を経過し、住民票や戸籍の附票がとれないようなケースでも、同様にこの不在住証明書、不在籍証明書の取得が原則必要です。
※役所によっては、何の証明もできないものなど出せない、ということで、この不在籍証明書、不在住証明書の発行をしない役所もあります。そのような場合、その旨、法務局に申告することで足りることもあります。
また、法務局によって、不在籍証明書や不在住証明書の提出が不要と言われることもあります。その代わりとして、固定資産税納税通知書や権利証（識別情報通知）原本を提出するように求められることもあります。
- 3所有者が間違いなく、この被相続人であることを証明する上記１～２をすればもうＯＫ、とはなりません。
上記１～２の作業をした上でさらに、
「この不動産の所有者は、間違いなく今回の被相続人である」
ということを、相続人全員で宣言した証明書を添付する必要があります。
証明書の内容に特に決まりはありませんので、相続人全員で上申書として作成し添付しても良いですし、遺産分割協議書があればその中に上記のような意味合いの文言を入れることでも足ります。
※相続人が一人の場合、遺産分割協議書がありませんので、上申書という形で提出します。
「住所変更登記は生前、速やかにしておく」ことが大原則！！
きちんと変更登記をしていなければ、その分相続人に手間や費用をかけさせることになります！
※2024年4月1日より住所変更登記、相続登記が義務化されます。
被相続人が、生前にきちんと住所変更登記をしていてくれたら・・・
住所変更の登記手続きは、放置している方が多いのが現状です。
あとでやろう、と思って結局やっていなかった人。
費用もかかるし、別にいいだろうと思ってあえて放っておいた人。
理由は様々ですが、住所変更登記をしていなかったために、上記のような余分な作業が発生してしまい、相続人だけでは対応できず、専門家に依頼する相続人もいるでしょう。
また、遺言で一部の相続人に相続させる旨書いたとしても、きちんと住所変更登記をしていなかったために、遺言だけでは結局不動産の名義変更手続きができない、なんてこともあります。
住所変更されていなかった不動産の相続手続きについても、当事務所では通常の相続登記と同様の料金で進めることが可能です。生前の住所変更登記のみでもご依頼を承ります。ぜひお気軽にご相談ください。
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事務所名：東京国際司法書士事務所
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この記事の監修について
東京国際司法書士事務所 代表司法書士 鈴木敏弘が監修
相続税申告から不動産・預貯金の名義変更などの相続手続きを何度も経験する方は多くはありません。
そのため、相続手続きで分からないことがたくさんあると思います。当サイトが参考になれば幸いです。
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