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相続登記(不動産の名義変更)とは?
登記はいつまで?

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を被相続人(亡くなった方)から相続人へ名義の変更を行なうことをいいます。

すなわち、被相続人名義から相続人名義へ登記申請することによって、所有者が変わるということです。

相続登記の期限

相続登記は法律上の期限を決められているわけではありません。よって、相続登記をせずに放置していてもなんの罰もありません。ただし、問題は別にあるのです。

相続登記しない場合に生じる問題点

相続が発生して不動産を取得した場合は、その権利を登記によって確定しておかないと将来的に相続人同士でモメてしまう可能性があり、そうした事態を避けるために不動産の相続登記を行うのです。

遺産分割協議により、通常の法定相続分とは異なる相続分の不動産を相続したときは、きちんと相続登記をしていなければ第三者に「この不動産は自分のものだ」と主張することができません。よって遺産分割協議により不動産を相続する場合には、相続登記をかならず行うことが必要となります。

相続登記せず放置した状態で相続人が亡くなった場合

例えば、父、母、長男、次男、そして長男の家族として長男の妻、長男の子5人いたとします。

父が亡くなり、相続が発生したけれども相続登記をせずにそのままになっていて、その後に長男が亡くなってさらに相続が発生しました。

この場合、遺産分割協議は母、次男と長男の妻、長男の子5人の合計8人でしなければいけません。相続登記を放置したことにより、相続人の人数が3人から8人に増えてしまいました。

8人全員で遺産分割協議書を作成、8人分の印鑑証明書、8人分の実印も必要です。

相続登記をしないまま相続人が亡くなり、新たな相続が発生すると別の法定相続人が登場したり、親族関係も遠くなっていたり、相続手続きがとてもややこしくなります。

もし、相続財産で放置されていた不動産の売却を考える場合は、相続人の関係がとても複雑になり、法定相続人も通常の相続よりも多く登場することで、相続人同士がモメてしまって遺産分割協議の話し合いはまったく進まず、不動産を売却するには相当な時間と手間がかかることになります。

そのため相続登記は放置せずに早めにしなければいけません。

不動産を売却したい場合

所有者が亡くなった不動産を売却する場合、かならず先に相続登記をする必要があります。亡くなった方名義のまま、不動産を売却することはできません。かならず先に相続人名義に相続登記をしてから、売買等で次の所有者名義に変更と順を追って登記する必要があります。

そのため、急いで不動産を売却しなければならない事情が生じたとしても、相続登記をしていなかったがためにタイミングを逃し、せっかく買いたいという人が現れても機会を逃す可能性がありますので相続登記は早めにしておいたほうが良いでしょう。

不動産を担保に融資を受けたい場合

相続した不動産を担保に銀行から融資を受ける場合も、かならず相続登記を済ませておかないと銀行の融資手続きは進みません。

金融機関などの第三者に対しては、相続登記をしないと手続きは何も進められないので、相続登記はかならず行うことが必要です。

次の相続時の不利益を受ける(相続税評価額に加算されてしまう)

相続が発生した不動産の相続登記を放置しておくと、後々発生した次の相続の際に、相続税を余分に支払う必要が生じるケースもあります。

相続が発生した時にきちんと相続人名義に相続登記をしていなかったばかりに、その不動産の法定相続分を相続したものとして、次の相続時の相続税申告に、法定相続割合の不動産評価額を上乗せして相続税申告しなければならないことがあります。

勿論、相続登記をしていないだけで実態(実際に所有者同様に使用している人はいなかった等)はどうであるかも重要ですが、思わぬところで損をしてしまう可能性もあります。

早めの相続登記が最善!
近年相続登記の義務化を進める動きあり!

相続登記をしないと、将来的に、様々な不利益を被る可能性があるので、相続発生後は速やかに相続登記をするようにしましょう。

近年、所有者不明の土地が増加している問題を解消するため、民法および不動産登記法を見直す旨、法務省より発表されました(2019年2月)。

近い将来、相続登記が義務化され登記期限も厳密に設けられる可能性が高いでしょう。罰則規定を設けるかどうかもあわせて検討されています。

そのため、現時点でまだ相続登記が行われていない不動産があれば、今のうちに相続登記をするか検討しておく必要があるでしょう。

民法改正によって、自宅の生前贈与がのこされた配偶者にとって大きなメリットになります!!

民法改正により、婚姻期間が20年以上の夫婦間において、配偶者からの自宅の生前贈与または遺贈があった場合、原則として遺産分割の対象外とされることになりました。

民法改正前は、生前贈与があっても、遺産を先にもらっただけとして特別受益として計算され、配偶者は自宅しかもらえない、預金資産は他の相続人に渡すことになったり、遺産が自宅しかない場合は自己財産から他の相続人に代償したり、自宅を売却せざるを得ないケースもありましたが、改正によってこの点配偶者にとても有利に法改正がなされました。

結果、配偶者は相続発生後も安定した生活を自宅で送れることになります。

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