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2024.5.15更新

相続登記(不動産の名義変更)とは?

2024年(令和6年)4月1日より相続登記が義務化!

これまで問題視されてきた、所有者不明の不動産問題を解決するべく、民法等関連法案の改正を決定しました。

詳しくはこちらのページをご覧ください。

登記はいつまで?

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を被相続人(亡くなった方)から相続人へ名義の変更を行なうことをいいます。 

すなわち、被相続人名義から相続人名義へ登記申請することによって、所有者が変わるということです。

相続登記の期限は3年以内

これまで相続登記は法律上の期限が決められていませんでした。そのため放置していてもなんの罰もありませんでした。

しかし、2024年(令和6年)4月1日より相続登記の義務化が始まり、過去に発生した相続についても相続登記が義務化されます。

自身が不動産所有者の相続人であることを認識した日から3年以内に相続登記をする必要があります。

(※)2024年(令和6年)4月1日より前に発生した相続の登記期限は、2027年(令和9年)3月31日となります。

相続登記をしないと別の問題も・・・

相続登記しない場合に生じる問題点

相続が発生して不動産を取得した場合は、その権利を登記によって確定しておかないと将来的に相続人同士でモメてしまう可能性があります。

そこでトラブルを避けるために不動産の相続登記を行うのです。

遺産分割協議により、通常の法定相続分とは異なる相続分の不動産を相続したときは、きちんと相続登記をしていなければ第三者に「この不動産は自分のものだ」と主張することができません。

よって遺産分割協議により不動産を相続する場合には、相続登記をかならず行うことが必要となります。

相続登記せず放置した状態で相続人が亡くなった場合

不動産を相続したとき、遺産分割協議も登記もせずに放置していると、「次の相続」が起こったときに混乱が発生します。

例えば、父、母、長男、二男、そして長男の家族として長男の妻、長男の子5人いたとします。

父が亡くなり、相続が発生したけれども相続登記をせずにそのままになっていて、その後に長男が亡くなってさらに相続が発生しました。

この場合、遺産分割協議は母、二男と長男の妻、長男の子5人の合計8人でしなければいけません。相続登記を放置したことにより、相続人の人数が3人から8人に増えてしまいました。

8人全員で遺産分割協議書を作成、8人分の印鑑証明書、8人分の実印も必要です。

相続登記をしないまま相続人が亡くなり、新たな相続が発生すると別の法定相続人が登場したり、親族関係も遠くなっていたりして、遺産分割協議を進めるのも大変になります。

意見がまとまりにくくなりトラブルの要因になりますし、「連絡がとれない」とう理由から再度放置されることにもなりかねません。

相続財産で放置されていた不動産の売却も難しくなります。相続人の関係がとても複雑になり、法定相続人も通常の相続よりも多く登場することで、相続人同士がモメてしまって遺産分割協議の話し合いはまったく進まず、不動産を売却するには相当な時間と手間がかかることになります。

そのため相続登記は放置せずに早めにしなければいけません。

相続人が亡くなり借金が判明!相続放棄できる!?

たとえば、このようなケース。
父が亡くなり相続人として三兄弟(長男、二男、三男)がいます。

相続登記をしないまま年月か経過し、婚姻歴のない長男が亡くなり借金があることが判明しました。
父の相続登記を終えていないので、長男は父の相続権を持ったまま亡くなったことになります。

長男の相続人は、二男、三男となり、借金を相続しないためには相続放棄をするしかないのですが、長男は父の相続権も持ったまま亡くなっています。長男の相続放棄をすると父の相続権はどうなるでしょうか。

長男の相続放棄をすると、長男が持っていた「父の相続権」も一緒に放棄することになります。父より後に亡くなっているため、長男の財産(借金)だけを放棄するということができません。

そのため、二男、三男が相続放棄をすると長男の相続人は0人となり、父の相続登記をするためには長男の相続人に代わって手続きをする「相続財産管理人」が必要となります。相続財産管理人は、家庭裁判所に申し立て選任されます。

相続財産管理人の業務は多岐に渡り、相続人、財産調査から借金精算、残る財産があれば国庫寄贈等、一般の方が対応するには難しい業務が多く、通常は弁護士が選任されます。

相続財産管理人の申し立て費用は申立人負担となり、手続き内容によって予納金も異なります。多い場合100万程かかることもあります。
 

親の相続登記をまだ終えていない場合、お早めにご相談ください。
不動産を売却したい場合

亡くなった方の名義のままになっている不動産を相続人が売却する場合、かならず先に「相続登記」をする必要があります。

亡くなった方名義のまま、不動産を売却することはできません。かならず先に相続人名義に相続登記をしてから、売買等で次の所有者名義に変更と順を追って登記する必要があります。

そのため、急いで不動産を売却しなければならない事情が生じたとしても、相続登記をしていなかったがためにタイミングを逃し、せっかく買いたいという人が現れても機会を逃す可能性があります。

その意味でも、相続登記は早めにしておいたほうが良いでしょう。

不動産を担保に融資を受けたい場合

相続した不動産を担保に銀行から融資を受ける場合も、かならず相続登記を済ませておかないと銀行の融資手続きは進みません。

金融機関などの第三者に対しては、相続登記をしないと手続きは何も進められません。いざというときに、登記が未了なために借入ができず、起業や事業継続などのさまざまな場面で不利益を受けてしまう可能性もあります。

こういった事情からも、相続登記はかならず行うことが必要といえるでしょう。

次の相続時の不利益を受ける(相続税評価額に加算されてしまう)

相続が発生した不動産の相続登記を放置しておくと、後々発生した次の相続の際に、相続税を余分に支払う必要が生じるケースもあります。

相続が発生した時にきちんと相続人名義に相続登記をしていなかったばかりに、その不動産の法定相続分を相続したものとして、次の相続時の相続税申告に、法定相続割合の不動産評価額を上乗せして相続税申告しなければならないことがあります。

勿論、相続登記をしていないだけで実態(実際に所有者同様に使用している人はいなかった等)はどうであるかも重要ですが、思わぬところで損をしてしまう可能性もあります。

不動産を第三者にとられてしまうリスク

遺産分割協議が成立したにもかかわらず相続登記をせずに放置すると、せっかく相続した不動産を第三者に奪われるリスクも発生します。

たとえば法定相続人が勝手に不動産の共有登記をして、自分の持分に相当する部分を第三者へ売却してしまったとしましょう。

この場合、第三者が先に登記してしまったら、その共有持分は第三者のものになってしまうのです。

不動産詐欺に巻き込まれるリスク

相続登記が行われていない不動産は、詐欺に使われる可能性もあります。

名義人が死亡している場合、誰が相続人かは一見して明らかになりません。

そこでまったく関係のない第三者が「私が相続人です」などと説明して、他人に土地や建物を売却する可能性があります。

知らない間に他人が他人へ相続した不動産を売却するかもしれない、ということです。

自分の土地建物が不動産詐欺に使われたら、所有者も刑事事件に巻き込まれざるを得ないでしょう。

トラブルを避けるためにも、早めに相続登記することが重要です。

所有者不明の土地が社会問題に

現在、相続登記せずに放置されている「所有者不明の土地」が増えて社会問題になりつつあります。

何度も相続が起こって相続人が増え持分も細分化され、誰が本当の権利者なのかを確定できないのです。所有者不明なので、固定資産税も払われず自治体が頭を悩ませています。

土地を放置しすぎると、こうした社会問題の一因にもなってしまうので、現時点でまだ相続登記が行われていない不動産があれば、早めに相続登記をしましょう。

2024年(令和6年)4月1日から始まる
「相続登記の義務化」について

政府は2021年3月5日の閣議会議で、これまで問題視されてきた、所有者不明の不動産問題を解決するべく、民法等関連法案の改正を決定しました。

2021年12月14日、閣議決定により施行日が決定し、2024年(令和6年)4月1日からスタートします。

相続登記をしないと、将来的に、様々な不利益を被る可能性があるので、相続発生後は速やかに相続登記をするようにしましょう。

2024年(令和6年)4月1日から相続登記が義務化され、登記期限も3年以内と設けられました。
罰則規定があり、違反すると10万円以下の過料となりますので注意が必要です。

相続登記の義務化と今後の対策方法の詳細はこちら

相続登記に関する法改正

実際に、近年「相続登記」に関する法改正がありました。

従来の法律では、法定相続人が不動産を相続した場合には「相続登記」をしなくても第三者に権利主張できることになっていました。

ところが法改正により、法定相続人であっても登記を備えなければ第三者に権利主張できないことになったのです。

そうなったら、他人が相続人より先に登記を備えた場合、相続人であっても不動産の所有権を主張できず、奪われてしまう可能性があります。

民法改正によって、自宅の生前贈与がのこされた配偶者にとって大きなメリットになります!!

民法改正により、婚姻期間が20年以上の夫婦間において、配偶者からの自宅の生前贈与または遺贈があった場合、原則として遺産分割の対象外とされることになりました。

民法改正前は、生前贈与があっても、遺産を先にもらっただけとして特別受益として計算され、配偶者は自宅しかもらえない、預金資産は他の相続人に渡すことになったり、遺産が自宅しかない場合は自己財産から他の相続人に代償したり、自宅を売却せざるを得ないケースもありましたが、改正によってこの点配偶者にとても有利に法改正がなされました。

結果、配偶者は相続発生後も安定した生活を自宅で送れることになります。

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