相続登記（不動産の名義変更）とは？

亡くなった方の名義のままになっている不動産を相続人が売却する場合、かならず先に「相続登記」をする必要があります。

亡くなった方名義のまま、不動産を売却することはできません。かならず先に相続人名義に相続登記をしてから、売買等で次の所有者名義に変更と順を追って登記する必要があります。

そのため、急いで不動産を売却しなければならない事情が生じたとしても、相続登記をしていなかったがためにタイミングを逃し、せっかく買いたいという人が現れても機会を逃す可能性があります。

その意味でも、相続登記は早めにしておいたほうが良いでしょう。

相続した不動産を担保に銀行から融資を受ける場合も、かならず相続登記を済ませておかないと銀行の融資手続きは進みません。

金融機関などの第三者に対しては、相続登記をしないと手続きは何も進められません。いざというときに、登記が未了なために借入ができず、起業や事業継続などのさまざまな場面で不利益を受けてしまう可能性もあります。

こういった事情からも、相続登記はかならず行うことが必要といえるでしょう。

相続が発生した不動産の相続登記を放置しておくと、後々発生した次の相続の際に、相続税を余分に支払う必要が生じるケースもあります。

相続が発生した時にきちんと相続人名義に相続登記をしていなかったばかりに、その不動産の法定相続分を相続したものとして、次の相続時の相続税申告に、法定相続割合の不動産評価額を上乗せして相続税申告しなければならないことがあります。

勿論、相続登記をしていないだけで実態（実際に所有者同様に使用している人はいなかった等）はどうであるかも重要ですが、思わぬところで損をしてしまう可能性もあります。

遺産分割協議が成立したにもかかわらず相続登記をせずに放置すると、せっかく相続した不動産を第三者に奪われるリスクも発生します。

たとえば法定相続人が勝手に不動産の共有登記をして、自分の持分に相当する部分を第三者へ売却してしまったとしましょう。

この場合、第三者が先に登記してしまったら、その共有持分は第三者のものになってしまうのです。

相続登記が行われていない不動産は、詐欺に使われる可能性もあります。

名義人が死亡している場合、誰が相続人かは一見して明らかになりません。

そこでまったく関係のない第三者が「私が相続人です」などと説明して、他人に土地や建物を売却する可能性があります。

知らない間に他人が他人へ相続した不動産を売却するかもしれない、ということです。

自分の土地建物が不動産詐欺に使われたら、所有者も刑事事件に巻き込まれざるを得ないでしょう。

トラブルを避けるためにも、早めに相続登記することが重要です。

現在、相続登記せずに放置されている「所有者不明の土地」が増えて社会問題になりつつあります。

何度も相続が起こって相続人が増え持分も細分化され、誰が本当の権利者なのかを確定できないのです。所有者不明なので、固定資産税も払われず自治体が頭を悩ませています。

土地を放置しすぎると、こうした社会問題の一因にもなってしまうので、現時点でまだ相続登記が行われていない不動産があれば、早めに相続登記をしましょう。

実際に、近年「相続登記」に関する法改正がありました。

従来の法律では、法定相続人が不動産を相続した場合には「相続登記」をしなくても第三者に権利主張できることになっていました。

ところが法改正により、法定相続人であっても登記を備えなければ第三者に権利主張できないことになったのです。

そうなったら、他人が相続人より先に登記を備えた場合、相続人であっても不動産の所有権を主張できず、奪われてしまう可能性があります。