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不動産投資で相続税対策する方法

『相続・遺言ここだけの話』メールマガジンバックナンバー(2020年6月30日)

多額の現預金をお持ちで将来の相続税が不安な方は、

不動産投資によって節税できる可能性があります。

不動産は現預金と比べて相続税評価額が低くなる上、

賃貸活用などによって

税額をさらに減らすことができるからです。


ただし不動産投資にはリスクもつきまといます。

今回は不動産投資によって相続税対策する方法を解説します。

1.不動産投資で節税できる仕組み

なぜ不動産投資をすると相続税を節税できるのでしょうか? 


1-1.不動産の相続税評価額は低い

不動産は現金預金や株式などの流動資産よりも相続税評価額が低くなっています。


●土地の場合

土地の場合「相続税路線価」によって相続税評価が行われます。

相続税路線価の場合、不動産の市場価格の8割程度となります。

単純計算ですが、土地を購入して現預金を土地に換えるだけで

遺産額を2割減にできるのです。

たとえば1億円の土地を購入すれば

相続税評価額が8,000万円程度に下がり、その分節税できます。


●建物の場合

建物の場合、「固定資産税評価額」によって相続税評価されます。

固定資産税評価額は、不動産の市場価格の約7割となります。

現預金を建物に換えるだけで遺産額を3割減にできる計算です。

たとえば1億円でマンション(土地部分3,000万円、建物部分7,000万円)を

購入すれば、2,400万円+4,900万円=7,300万円程度まで相続税評価額を

下げられる計算です。


1-2.小規模宅地の特例

土地を相続する場合、一定条件を満たすと

「小規模宅地の特例」が適用されて評価額が50%減や80%減となります。

このことによっても大きく相続税が減額されます。


1-3.賃貸活用による評価減

不動産を賃貸すると「借地権割合」や「借家権割合」がマイナスされるので、

底地や賃貸建物の評価が減額されます。

借地権割合や借家権割合はケースに応じて異なりますが、

20~30%程度は評価額が下がる例が多数です。


1-4.賃貸収入で生前贈与

不動産を賃貸して得られた収入を子どもや孫に生前贈与する節税方法も可能です。

年間110万円までの贈与なら贈与税がかからないので、

無税で子ども達に財産を残せます。

このように不動産には現預金にはないさまざまな評価減額制度が認められているうえ、

生前贈与にも活用できるので、相続税対策に非常に有効です。

2.不動産投資のリスク

ただし不動産投資にはリスクもあります。

典型的な失敗例として、

物件購入や賃貸アパートの建築のために高額なローンを組んでしまい、

返済の負担が重くなるパターンがあります。

賃貸収入を見込んで賃貸物件を購入したけれど、

空き室状態が続いて活用に失敗する方もおられますし、

購入時から大きく資産価値が低下して損害が発生する可能性もあります。


不動産投資をするときには、正しい知識をもって適切に物件を見極める力が必要です。

当事務所では土地と相続の専門家である司法書士が

不動産を絡めた相続税対策のご相談に対応しております。

関心のある方はお気軽にご相談下さい。

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