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不動産の評価額を確認する方法

遺産の中でも不動産の評価額について、遺産分割協議をする関係上、どのように計算したらよいか迷われる方も多いでしょう。 

相続が発生して、不動産の評価額を算出する場合、土地については、評価方法がいくつかあります。

特に法律ではどの計算方法で算出した評価額を用いて遺産分割をしなさい、と定められていないので、相続人間で話し合って、どの方法による評価額を用いるのかを決める必要があります。

1.固定資産税評価額で計算する

まず一般的に、すぐに簡単に確認できる方法としては、この方法になります。

毎年5~6月頃に固定資産の納税通知書が、所有者に届きますが、その年の不動産の評価額はその納税通知書に記載されています。

もし納税通知書がお手元にないような場合、不動産がある市区町村(23区の場合は都税事務所)の税務課において、「固定資産の評価証明書をください」といえば、発行してもらえます。

※相続が発生していて相続人として取得する場合、相続が発生したことと相続関係がわかる戸籍謄本等が申請時に必要です。不動産の共有者本人の場合、本人確認ができる身分証のみ必要です。

 建物について、評価額は主にこの固定資産税評価額で計算される場合が多くなります。

 ちなみに、不動産の登記申請時に使用する不動産の評価額については、固定資産税評価額を用います。不動産売買による登記であれば、固定資産評価額の2%、相続による登記であれば0.4%が登録免許税としてかかります。

2.路線価を用いて計算する

相続税や贈与税の申告が必要なケースの場合、相続税の計算方法の基準となる不動産の評価方法として、「路線価」という基準価格があります。

路線価は、1平米あたりいくらという金額が、道路別に決められています。

 

 ※都市部の土地についてはほとんど路線価が定められていますが、東京23区であってもまれに路線価がついていない道路もあります。

路線価がついていない場合は、路線価に代わって、「倍率方式」という方法で計算をします。

3.時価で計算する

不動産の時価とは、売買をした場合にいくらになるのか、市場価格と照らし合わせて不動産業者に出してもらったり、厳密に計算をしたい場合は、不動産鑑定士に依頼をして計算をしてもらいます。

 

ちなみに不動産鑑定士に依頼をした場合、最低でも数十万円と高額になるケースも多いですので、よほど争い事になっていないような相続であれば、そこまでして計算をしてもらうケースは少ないと言えます。

 

遺産分割協議をする上で、一つの参考となる価格ではありますが、揉めていないようなケースであれば、上記1または2の価格を参考にして、遺産分割方法を決めるのが多いかと思います。その他、家庭裁判所において調停や遺留分減殺請求する場合では、3の時価による計算で決めることになります。 

 

ちなみに、上記1~3の評価方法について、どれが一番高い評価額になるかというと、一般的には以下のような比率になることが多いです。

 

固定資産の評価額:路線価による評価額:時価 = 7:8:10

 

※例:固定資産評価額が7,000万円の評価である土地があれば、その路線価は約8,000万円、時価は約1億円程度、ということです。

 

上記割合はあくまで参考割合となりますので、実際には固定資産の評価額よりも路線価による評価額の方が安くなることもありますし、時価が最も安くなるケースもあります。

 

相続人間で揉めているわけではないようなケースでは、上記どの評価方法を使うかを相続人全員で決めて、遺産分割方法を決めていくことになります。相続人全員が納得しているようであれば、どの評価額を用いて計算をしても、法律上問題とはなりません。

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